Налог с продажи квартиры в 2018 году
Есть законные способы уменьшить сумму сбора или избежать этой статьи расходов. Для грамотного распоряжения собственностью продавцу нужно держать руку на пульсе российского законодательства и уметь рассчитать пошлину в свою пользу. Отметим, что автоматом налоговая инспекция не применяет положенные вычеты — это должен сделать сам налогоплательщик при подаче декларации.
С 2018 года в российском НК появились нововведения, которые следует знать еще до заключения сделки с приобретателем жилплощади:
- Раньше налог в 13% приходилось платить при продаже квартиры, бывшей в собственности менее 3 лет. Если период владения жильем превышал 36 месяцев, гражданин не должен был платить подоходный. С 2018 года эти правила применимы к недвижимости, купленной до 2016 года. По новому закону прибыль продавца облагается налогом при продаже квартиры, купленной после 2016 года и бывшей в собственности менее 5 лет. Владельцам недвижимости придется ждать не 36, а 60 месяцев.
- Согласно уточнениям ФНС, прибыль — разница между ценой покупки и продажи. Поясним на примере: в 2016 году гражданин Петров приобрел квартиру за 5 миллионов рублей. В 2018 году он получил за нее 6 миллионов и выиграл миллион чистой прибыли. В 2019 году Петрову следует уплатить сбор на продажу квартиры, которой он владел менее 5 лет, в размере 130 000 рублей. Чтобы сэкономить, следовало ждать 2021 года, и только тогда проводить сделку.
- По правилам 2018 года стоимость недвижимости в договоре купли-продажи не может быть меньше 0,7 от кадастровой стоимости жилья. Эта мера направлена против занижения декларируемой цены квартир с целью уменьшения размеров налоговых отчислений.
Даже если после получения денег от сделки бывший собственник не подаст налоговую декларацию, инспекция получит информацию о доходах от реализации жилья. Обычно это происходит опосредованно, через продавца, который обращается за получением налогового вычета за покупку квартиры. При сложившихся обстоятельствах продавцу придется платить и налог, и штраф. Чтобы этого не произошло, налоговую декларацию вместе с сопутствующими документами продавец должен предоставить в ФНС по месту жительства до 30 апреля следующего года.
Условия продажи приватизированной квартиры
Приватизированная квартира — это оформленное в собственность жилье, в котором ранее владелец проживал по договору социального найма. С юридической точки зрения приватизированная недвижимость не отличается от первички и вторички, купленной, подаренной или полученной по наследству. Поэтому собственник имеет полное право распорядиться квадратными метрами по своему усмотрению — жить, сдавать в аренду, передать по наследству или продать.
Подробнее о том, какие документы должен подготовить собственник для продажи приватизированной квартиры:
- личный паспорт или доверенность и паспорт доверенного лица;
- правоустанавливающий документ — договор передачи помещения в собственность, зарегистрированный в Росреестре;
- выписка из домовой книги об отсутствии прописанных лиц;
- квитанции об уплате коммунальных платежей;
- справка из наркологического и психдиспансера о вменяемости продавца — на всякий случай.
При продаже приватизированной квартиры, полученной от государства бесплатно, собственник получает прибыль в размере стоимости недвижимости. От этой суммы при расчете налога продавец может получить вычет в размере 1 миллиона рублей. Пример: гражданин Федоров продал приватизированную жилплощадь за 3 миллиона, а 13% заплатит от суммы в 2 миллиона.
Что касается минимального срока владения жильем для законного ухода от налога с продажи приватизированной квартиры, владельцы бывшей государственной недвижимости не имеют привилегий. Им придется платить подоходный при продаже приватизированной до 2016 года квартиры, меньше 3 лет бывшей в собственности. Если жилье приватизировано после 2016, срок ожидания составит 5 лет.
Расчет налога при последовательной продаже и покупке недвижимости
Приведем пример: гражданин Сидоров продал свою однушку за 3 миллиона рублей и в том же календарном году купил другое жилье за 4 миллиона. Первая квартира осталась Сидорову в дар 2 года назад. Владелец уверен, что по итогам купли-продажи он понес расходов больше, чем получил прибыли, поэтому ничего не должен налоговой. На самом деле Сидорову придется отчитываться в ФНС по обеим сделкам. Зато у него в такой ситуации есть право на 2 вычета:
- уменьшить размер налогооблагаемой суммы от продажи жилья на 1 миллион рублей;
- вернуть сбор с суммы до 2 миллионов рублей при покупке жилья.
Выходит следующее: после продажи Сидоров должен заплатить 13% от 2 миллионов рублей, то есть 260 000 рублей. После покупки он должен государству 13% от 4 миллионов рублей — 520 000 рублей, и 260 000 из них государство ему обязано вернуть. Итоговый долг Сидорова перед налоговой — 260 000 рублей.
Важный нюанс: если бы проданную квартиру Сидоров купил за свои средства, подоходный налог можно было бы пересчитать исходя из прибыли от первоначальной цены жилья при продаже. Обычно такая схема расчета налога выгоднее, чем использование налогового вычета в 1 миллион рублей. Например, изначальная стоимость недвижимости — 2,5 миллиона, цена продажи — 2 миллиона. Налогооблагаемая сумма — 500 000 рублей, а не 1 миллион, как при первом расчете
Если жилье было в собственности более 3 или 5 лет, прибыль от продажи квартиры налогом не облагается.
Как законно уйти от налога при продаже квартиры
Что важно при расчете налога с продажи квартиры:
- если проданное жилье было получено в дар, в наследство, по договору пожизненной ренты, важен статус наследодателя — это близкий родственник наследника или человек без родственных связей;
- если владелец ранее приобрел жилье по договору купли-продажи, имеет значение, потратил ли он собственные средства или использовал деньги третьего лица. Для уточнения этого факта могут потребоваться выписки с банковских счетов;
- покупал ли человек недвижимость в том же календарном году;
- если речь идет о новостройке, сколько времени прошло с момента регистрации права собственности на сданный объект;
- соответствует ли цена в договоре купли-продажи кадастровой стоимости объекта — для законности сделки она должна быть не менее 0,7 от оценочной суммы
Когда речь идет о наследстве, дарении и ренте между близкими родственниками, сохраняется срок ожидания 3 года. Если человек получил недвижимость в наследство от своих родителей после 2016 года, он сможет реализовать квартиру без налога через 36 месяцев с момента открытия наследства. Дата открытия наследства отсчитывается со дня смерти наследодателя, а не со дня регистрации права на наследство в ЕГРН.
Несмотря на то, что с июля 2018 года в силу вступили новые поправки к ФЗ-214 о новостройках, сделки по ДДУ не теряют актуальности в ближайшие годы. Если вы покупаете жилье по ДДУ после 2016 года, о налоге с продажи квартиры можно будет забыть только через 5 лет после регистрации права собственности на объект. Все, кто успел приобрести новостройку до 2016 года, после получения выписки из ЕГРН с пометкой «собственник» будут ждать 3 года, чтобы продать новостройку без уплаты подоходного. То же самое касается паевых инвестиций в строительство и ЖСК — отсчет начинается с момента регистрации права собственности.
Если квартира меньше 5 лет в собственности, это не значит, что налога не избежать. Пример: супруги приобретали квартиру в ипотеку, но не прошло и 5 лет, как они решили развестись и продать жилье, чтобы разделить деньги. Брали они квартиру за 2 миллиона рублей, стоимость объекта в новом договоре купли-продажи 1,8 миллиона рублей. Поскольку супруги ничего не выиграли на двух сделках, они ничего не должны государству. При том ранее при покупке они воспользовались возвратом сбора с 2 миллионов рублей и возвратом 13% от кредитных процентов.
Из сказанного выше можно сделать простой вывод: не хотите платить 13% с прибыли при продаже ранее купленного жилья — договаривайтесь с покупателем. Однако помните — в расписке о получении денег вы будете указывать сумму по договору купли-продажи. Если новый собственник решит не доплачивать сверху, доказать собственную правоту без документального подтверждения будет нереально.
По закону на подоходном налоге при продаже квартиры, собственником которой продавец был менее 5 лет, сэкономить можно. Наследники и хозяева приватизированных квартир имеют право на вычет в 1 миллион рублей. Те, кто купил квартиру за собственные средства, платят 13% только с чистой прибыли. Однако полностью избавиться от уплаты налога с продажи до наступления порогового периода в 3 или 5 лет не получится — и занижение стоимости жилья с целью обмана ФНС в 2018 году не пройдет.