Как сдать квартиру в аренду
Сдавать недвижимость в аренду имеет право только собственник или его представитель по доверенности. Если квартира муниципальная, гражданин, снимающий жилплощадь по социальному найму, не имеет права сдать ее в субаренду.
Любой желающий может сделать запрос в Росреестр и узнать, кто на самом деле является собственником помещения. Это упрощает жизнь потенциальным арендаторам и сокращает вероятность мошенничества.
Собственнику перед сдачей жилья необходимо решить целый ряд вопросов:
- стоимость ежемесячной аренды — рассчитывается исходя из средней цифры по рынку. Чтобы сдать жилье быстро, делайте скидку. Часто коммуналка оплачивается отдельно;
- размер залога;
- определитесь, как долго вы планируете сдавать жилье;
- решите, каких арендаторов вы хотите видеть. Это может быть супружеская пара с детьми или без, студенты, одинокие люди без вредных привычек. Не хотите, чтобы вашу мебель царапали, кусали и метили — жильцы с животными не желательны;
- выберите, как будете сдавать — сами или через агентство;
- составьте предварительный договор, если не собираетесь прибегать к сторонним услугам.
Многих интересует вопрос, как сдать квартиру в аренду — через агентство или без посредников. Оба способа имеют преимущества и минусы.
Как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно
Сдача жилья без посредников требует немалых усилий. Вся процедура состоит из нескольких этапов:
- Подготовка жилья к сдаче внаем. Если требуется, сделайте недорогой косметический ремонт, проведите генеральную уборку, докупите необходимые предметы интерьера и бытовую технику. Квартира должна быть готова к въезду жильцов.
- Сделайте фотографии жилого помещения. Для этого наймите фотографа, попросите знакомого или сфотографируйте интерьер самостоятельно. На фото должно быть видно достоинства квартиры. Следует запечатлеть всю обстановку, начиная от коридора и санузла, заканчивая балконом.
- Составьте подробное объявление о сдаче жилья. В нем укажите не только условия аренды и особенности квартиры, но и опишите будущего квартиросъемщика. Проявите грамотность и уважение к читателю при составлении текста. Чтобы быстро найти арендаторов, разместите объявление на популярных сайтах по аренде в СПб.
- Начали звонить потенциальные квартиросъемщики. Договаривайтесь со всеми, кто после диалога производит хорошее впечатление и заинтересован в съеме. Назначайте несколько просмотров на один день — арендаторы тоже выбирают из разных вариантов.
- При показе жилья будьте вежливы и общайтесь с будущими арендаторами. Так они смогут узнать о квартире, а вы — о них.
- При заключении договора обсудите все интересующие моменты. Вы передаете неизвестным людям в пользование свою собственность. Договор нужен для соблюдения прав обеих сторон.
Отдельно следует сказать о сдаче жилья внаем нелегальным мигрантам. Некоторые собственники так делают, хотя рискуют заплатить штраф. К тому же если нелегалы испортят вашу мебель и вынесут технику, вам будет сложно предъявить кому-либо претензии.
Как сдать квартиру в аренду через агентство
Если некогда искать арендаторов самостоятельно, или же собственник предпочитает обезопасить себя от мошенников, стоит обратиться в агентство недвижимости. Владелец квартиры и представитель агентства заключают договор, который запрещает собственнику самостоятельно заниматься поиском арендаторов. Далее начинается работа по рекламе жилья и отсев подходящих квартиросъемщиков.
При обращении к посредникам будьте готовы к наличию комиссии за риелторские услуги. Вознаграждение агенту платит будущий арендатор или хозяин жилья. Агентства берут за свои услуги фиксированную сумму либо процент от месячной стоимости аренды (20-100%).
Зато хозяину не нужно беспокоиться о рекламе, фотографиях, показах квартиры, составлении договора — все это сделает риэлтор. Для элитного жилья риелторские услуги при сдаче в аренду обязательны. В бюджетном сегменте владельцы предпочитают справляться своими силами.
Договор, расписки и акт приема-передачи
Нетрудно найти типовой договор аренды и скачать его из интернета. Можно составить этот документ самостоятельно. В договоре обязательно должны присутствовать следующие пункты:
- где и когда составлен договор;
- данные паспортов арендатора и арендодателя;
- данные о всех лицах, которые будут жить в помещении;
- описание объекта аренды;
- выписка из ЕГРН или данные иного документа на право собственности;
- размер квартплаты — фиксированная часть и коммунальные услуги;
- данные показаний счетчиков на момент вселения;
- способ расчета, даты платежей;
- срок аренды (максимальный срок действия договора — 5 лет);
- размер залога;
- причины и порядок расторжения договора по инициативе одной из сторон;
- права и обязанности сторон.
При передаче жилья арендатору заполните приложение к договору — акт приема-передачи. В этом документе подробно следует описать состояние квартиры и находящиеся в ней предметы. Арендатор вправе требовать от владельца жилья расписку при получении денег за арендную плату. Заранее заготовьте бланки расписок, чтобы не тратить на это время в будущем.
В договор следует включить дополнительные пункты, которые помогут защититься от нерадивых жильцов:
- запрет на сдачу квартиры в поднаем;
- разрешение на периодический осмотр жилплощади владельцем;
- укажите материальную ответственность арендатора за порчу имущества.
Если срок действия договора больше 11 месяцев, его можно и нужно зарегистрировать в Росреестре. Госпошлина за данную услугу составляет 2000 руб., по 1000 с арендатора и арендодателя. После регистрации договора данные о наймодателе станут достоянием налоговой, так что избежать уплаты 13% с дохода не получится.
Зарегистрировать договор следует в течение месяца с даты его подписания. По истечению срока договора требуется погасить запись в Росреестре о найме жилплощади.
Алло, это налоговая
По закону плата за аренду жилья — это доход собственника, и он облагается налогом. Есть три способа оплатить налог на доход от сдачи жилья в аренду:
- заполнить декларацию 3-НДФЛ;
- оформить ИП на упрощенной основе;
- получить патент.
Для обывателя приемлемый способ — заполнить декларацию и заплатить 13% от вырученной суммы. Декларация предоставляется до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом, налог нужно заплатить до 15 июля. Бланк документа можно получить в ИНФС по месту жительства, скачать на сайте налоговой или заполнить в личном кабинете.
В 3-НДФЛ необходимо указать личные данные, вид полученного дохода (сдача квартиры в аренду) и сумму дохода за год.
Для ИП налог на доходы составляет не 13%, а 6%. Но платить в налоговую нужно не в следующем году, а ежеквартально и заранее. Процедура регистрации ИП по УСН выглядит так:
- сбор документов;
- оплата госпошлины 800 руб.;
- передача пакета документов в налоговую по месту регистрации лично или по электронной почте (для отправки через интернет потребуется личная электронно-цифровая подпись).
ИП обязан платить 6% от дохода с аренды и перечислять обязательные взносы во внебюджетные организации. Для большинства арендодателей этот способ не подходит — дорого и много возни с бумагами.
Если вы сдаете несколько квартир или одну, но дороже 85 000 руб., для экономии купите патент на данный вид деятельности. Срок действия патента — от 6 до 12 месяцев. Потребуется зарегистрировать ИП, а потом оформить патент и авансом оплачивать среднее значение прибыли.
Размер выплаты определяют власти. Для крупных арендодателей Москвы и Санкт-Петербурга патент — хороший способ платить меньше.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду
Количество людей, которые покупают квартиру в ипотеку и сдают ее внаем, растет с каждым годом. Это вполне логично в следующих случаях:
- жилье куплено для детей на будущее;
- владельцу есть где жить;
- собственник приобрел недвижимость для заработка;
- владелец снимает другое жилье (ближе к работе, больше жилплощадь) и сдает ипотечную квартиру в аренду для покрытия расходов.
Ипотечная квартира весь срок кредита находится под обременением. Несколько лет назад кредиторы включали в договор ипотеки пункт, запрещающий сдавать кредитное жилье сторонним арендаторам. В 2017 году ситуация изменилась: банки официально разрешают заемщикам сдавать квартиры внаем и передавать в безвозмездное пользование.
Но на одном условии: банк-залогодержатель выдает согласие на данный вид использования залоговой недвижимости.
При невыполнении этого пункта будут санкции. Банк вправе прислать проверку на адрес. В случае обнаружения посторонних жильцов от владельца потребуют досрочно погасить кредит. Внимательно изучите договор ипотеки до подписания.
Обратите внимание на условия досрочного расторжения и штрафные санкции в случае несоблюдения конкретных условий. Еще один участник каждой ипотечной сделки — страховая компания. Как правило, арендодателю приходится получать разрешение на сдачу ипотечного жилья и у страховщика.
Как не надо сдавать квартиру в аренду
Кажется, что при соблюдении всех формальностей и законов сдача жилья в аренду принесет массу сложностей и неудобств. Но если вы не позаботитесь о сохранности имущества и не подпишите договор, возможны такие варианты:
- жильцы уехали накануне дня оплаты и прихватили с собой бытовую технику. Договор с арендаторами не был составлен, на звонки никто не отвечает. Мало того, вы на слово поверили в порядочность незнакомых людей и не взяли залог;
- вы уже год сдаете квартиру, но не платите налоги. Кто-то сообщил об этом в ИНФС, к вам пришли с проверкой и выписали штраф. Обязанность заплатить 13% при этом осталась;
- вы сдали жилье, получили квартплату за несколько месяцев вперед и уехали в отпуск или командировку. Когда вы с внезапной проверкой нагрянули домой, выяснилось, что по адресу живут незнакомые люди. Недобросовестный арендатор сдал вашу собственность в поднаем третьим лицам по завышенной цене. В договоре аренды не было пункта о том, что арендатор не вправе сдавать квартиру третьим лицам в поднаем.
Подобных примеров множество. Чтобы не стать жертвой мошенников, будьте осмотрительны и помните — закон на вашей стороне, если вы на стороне закона.